초보세입자는 집구하기위해서 너무나 어렵고 복잡한데요, 초보세입자를 위한 집구하게 체크리스트 자료가 있어서 소개해 드립니다.
예전에 작성한 이사할때 꿀팁이 궁금하시면 클릭 해주세요
먼저 집확인할때 체크해야할 중요한 세가지입니다.
1. 수압체크하기 : 화장실과 부엌의 수압을 꼭 체크해야 합니다. 화장실에서 변기물을 내리고 물을 틀면 좀더 정확하게 수압을 확인할 수 있습니다. 꼭 물을 양쪽에서 틀어보고 확인해보셔야 합니다.
2. 창문, 부엌 주변 곰팡이 확인하기 : 창문이나 부엌 주변에 곰팡이 흔적이 있으면 겨울철에 결로가 생길 가능성이 높기때문에 곰파이 흔적을 꼼꼼하게 찾아보셔야 합니다.
3. 가구, 전자제품 옵션 확인하기 : 가구나 전자제품의 옵션을 미리 확인하고 미리 사진을 찍어두어 계약 만료시에 발생할 수 있는 분쟁을 확인해야 합니다.
집 계약할때 체크해야할 중요한 네가지 입니다.
1. 집주인과 만나서 계약하기 : 집주인이 아닌 타인과 거래를 하면 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 부득이하게 대리인과 계약시엔 집주인의 신분증과 위임장, 인감증명 등을 확인해야 합니다. 임대인과 계약을 할때 등기부 등본에 나와 있는 소유주와 동일한지 꼭 확인하고 계약을 진행하셔야 하고, 계약금, 잔금을 입금하는 경우에도 반드시 건물 소유주의 계좌로 입금해야 문제가 없습니다.
2. 등기부등본 확인하기
압류등기, 가등기, 예고등기, 가처분등기가 있으면 집을 계약해서는 안됩니다. 근저당이 설정되어 있는 경우, 근저당금액이 주택가액과 비슷하거나 높으면 보증금을 받지 못할 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 근저당권 설정이 되어 있지 않은 부동산을 구하긴 쉽지 않지만, 부동산의 시세 및 전세보증금을 감안하여 근저당권이 과하게 설정된 경우는 계약하지 않아야 합니다. 임대보증금 잔금을 치르는 것과 동시에 근저당권을 말소하거나 일부 대출금을 갚아 감액등기하는 것을 계약서에 특약 사항으로 명시해서 보호 받을 수 있습니다. 계약전 권리 관계 확인은 꼭 실시해야 합니다.
3. 건물용도/불법쪼개기 확인 : 원룸인줄 알았는데 등기부등본에 건물용도가 고시원이라면 불법 용도변경한 건물일 가능성이 높습니다. 또한 방을 불법 쪼개기하는 경우도 많아서 등기부등본의 전유부분에 계약하려는 동호수가 정확히 기입되어 있는지 확인해야 합니다.
4. 특약사항 확인하기 : 계약만료시 집주인과의 마찰을 피하기 위해 원상복구, 집키, 관리비, 벽에 못밖기, 집수리 등 특약사항에 대해 확인해야 합니다. 계약서에 기입된 내용외에 협의해야할 사항이 있으면 계약서에 추가로 기입해야 합니다.
입주할때 체크해야할 중요한 두가지 입니다.
1. 전입신고하기 : 이사 당일 주민센터에서 꼭 전입신고를 해야 합니다. 지금은 인터넷, 휴대폰으로도 전입신고를 할 수도 있습니다. 전입신고를 해야 주택에 문제가 생겼을 때에 임대차보호법에 의해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
2. 확정일자 받기 : 전입신고와 마찬가지로 보증금을 보호받기 위해 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고 시에 같이 처리할 수 있습니다.
* 전입신고는 민원24(http:www.minwon.go.kr)에서, 확정일자는 대한민국 법원 인터넷등기소(http:www.iros.go.kr)에서 인터넷으로도 신청 가능
임대차 계약서를 들고 동네 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 중요한데 늦어지믄 그 기간 동안 집주인이 은행 대출 등을 받아 은행이 근저당권을 설정하면 권리 관계에서 후순위가 될 수 있고, 만약 그 이후 집이 경매된다면 그만큼 배당순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문에 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋습니다
전세권 설정 계약서를 쓰고 보증금을 주고 등기부에 전세권 등기를 하면 '전세권'이 되고, 임대차 계약서를 쓰고 등기를 하지 않으면 '임대차'가 되는데요. 전세권을 설정할 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 바로 법원에 경매를 신청할 수 있으며, 또 다른 채권자가 경매를 신청했더라도 후순위 채권보다 우선 변재권이 인정됩니다. 다만 전세권의 경우 집주인이 동의를 해야 가능합니다.
하지만 집주인의 동의를 받는 것이 말처럼 쉽지 않지요. 그래서 주택임대차보호법은 임차인이 '전입신고'와 '점유'(실제도 입주해서 거주하는 것) 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면, 임차권이나 전세권을 등기한 것과 같은 효력을 가지도록 규정하고 있기 때문에 참고하시면 좋습니다.
보증금을 돌려주지 않으면 임차권 등기를 이용하시면 좋습니다.
만기가 지났는데도 집주인이 보증금을 도려주지 않으면, 임차인은 소송으로 확정판결을 받은 후 경매를 신청해야 합니다. 이렇게 되면 시간이 오래 걸리므로 당장 이사해야 할 처지라면 매우 난감해 집니다. 전세보증금은 나중에 소송을 통해 받기로 하고 이사를 하려고 해도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력과 우선 변제권을 잃게 되고, 그렇다고 주민등록을 지금 집에 남겨두고 이사만 갈 경우, 새집에 전입신고를 못 해 새집의 전세보증금을 지킬 방법이없으니 그야말로 진퇴양난에 빠지게 됩니다. 이런 경우 법원에 신청하면 집주인의 동의가 없이도 임차권을 등기할 수 있습니다. 임차권 등기를 하면 임차인은 전입신고를 안 하거나 실제로 살지 않아도, 그리고 계약서에 확정일자를 받지 않아도 대항력과 우선 변제권이 생깁니다.
그래서 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선 변제권을 잃지 않습니다. 대항역과 우선 변제권은 임차권 등기가 등기부등본에 기재됨과 동시에 발생합니다. 그런데 그전에 이미 전입신고를 하고 살았거나 확정일자를 받았다면, 기존의 날짜가 그대로 이어지는 것으로 봅니다. 만약 임차권이 등기에 기재되기 전에 이사를 가면, 임차권 등기와 동시에 대항력과 우선 변제권이 새로 생기므로 그만큼 배당순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 그러므로 반드시 임차권 등기가 등기부에 기재된 이후 이전해야 합니다.
